Loi Pinel

La loi Pinel permet à un propriétaire-bailleur d’un logement neuf, de profiter d’un régime fiscal avantageux à condition de respecter un certain niveau de loyer ainsi qu’un plafond de ressources pour le locataire. En quoi le dispositif Pinel constitue-t-il un investissement éthique ?

Des logements neufs pour les plus modestes

Les lois de défiscalisation immobilières ne sont pas récentes sur le territoire français. En effet, la première en la matière date de 1986 : il s’agit de la loi Méhaignerie. À l’époque, elle est mis en place dans l’optique de relancer la construction de logements.

En effet, la décennie 1980 est marquée par une pénurie des logements sociaux en partie dûe à un faible taux de rotation des résidents dans le parc public. Alors que le secteur de l’emploi connaît une crise, le logement se présente comme un levier de lutte contre la pauvreté et l’exclusion.

De la loi Méhaignerie à la loi Pinel, nombreux sont les dispositifs de défiscalisation qui ont vu le jour tels que les lois Pons, Périssol, Besson, Paul, Robien, Girardin, Borloo, Scellier ou encore Duflot. Ces dispositifs ont en commun le fait de rendre attractif l’investissement locatif afin de stimuler le secteur du bâtiment.

Outre l’économie d’impôt octroyée au propriétaire, la visée de ces dispositifs est plus vaste. En effet, les foyers modestes sont également concernés par la loi Pinel. Et pour cause, des plafonds de loyers et de ressources permettent de rendre les logements accessibles à la location au plus grand nombre.

Conditions de location en Pinel

Le propriétaire-bailleur d’un logement acquis dans le cadre du dispositif Pinel s’engage à louer son bien pour une durée allant de 6 à 12 ans. Neuf, le logement doit être loué nu et à usage de résidence principale du locataire.

Nouveauté du dispositif Pinel par rapport à ses prédécesseurs : il est possible pour le propriétaire-bailleur de louer son bien à un membre de sa famille (parent ou enfant). Cette mesure de l’État vise à accroître toujours plus l’accessibilité locative des ménages.

Pour tous les locataires, la location d’un logement Pinel est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources fixés annuellement, par décret.

Plafonds de loyers

Pour un bail conclu ou renouvelé en 2018, les plafonds de loyers mensuels, exprimés au mètre carré (charges non comprises), sont de :

 

Zones Pinel	Plafonds de loyers au m² en France métropolitaine
Zone A	12.59€
Zone A bis	16.96€
Zone B1	10.15€
Zone B2 (sur dérogation du préfet de région)	8.82€

 

Ces prix étant exprimés au mètre carré, ils évoluent avec la surface du bien loué :

Gaëlle et Sébastien ont acheté un bien immobilier dans leur ville d’origine : Orvault (44). Ce deux pièces de près de 45m², disposant d’un balcon de 14m², le couple l’a acquis pour un montant de 188.000€. La commune d’Orvault étant située en zone Pinel B1, à l’image du reste de la métropole nantaise, Sébastien et Gaëlle devront veiller à appliquer un loyer ne dépassant pas 564.75€.

 

Pour calculer le montant maximal du loyer applicable à leur bien immobilier, le couple nantais a appliqué la formule suivante : 10.07 x (0.7 + 19 / surface pondérée) x surface pondérée.

"Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement".
Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL)

 

Plafonds de ressources

Pour un bail conclu ou renouvelé en 2018, les plafonds de ressources du locataire, exprimés en euros, sont de :

Composition du ménage locataire	Zones Pinel
	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2
Personne seule	37.508€	37.508€	30.572€	27.515€
Couple	56.058€	56.058€	40.826€	36.743€
Personne seule / couple + 1 personne à charge	73.486€	67.386€	49.097€	44.187€
Personne seule / couple + 2 personnes à charge	87.737€	80.716€	59.270€	53.344€
Personne seule / couple + 3 personnes à charge	104.390€	95.553€	69.725€	62.753€
Personne seule / couple + 4 personnes à charge	117.466€	107.527€	78.579€	70.721€

Pour connaître les ressources annuelles de son potentiel locataire, le propriétaire-bailleur demande à consulter son dernier avis d’imposition. Le respect de ces plafonds de ressources garantit une ouverture de la location aux foyers les plus modestes.

Exemple dans les Pays de la Loire

La région des Pays de la Loire connaît un dynamisme certain, en particulier pour ce qui est du département de la Loire-Atlantique. Avec une démographie en hausse de près de 1.3% par an, la capitale régionale, Nantes, se présente comme un lieu privilégié pour réaliser un investissement Pinel. Selon certains médias en ligne, l’immobilier nantais surpasserait même les grandes villes du Sud de la France.

Côté locataire, Nantes profite de plafonds de loyers avantageux du fait de sa situation de ville située en zone Pinel B1. En effet, cette zone est celle qui présente les loyers Pinel les moins élevés du territoire français.

Jules et Ambre souhaitent devenir locataires d’un logement deux pièces (50m²) situé dans le quartier nantais de Breil - Barberie. Le couple, qui n’a pas d’enfant, respecte le plafond de ressources imposé par le dispositif Pinel : 40.826€ annuels. Cette éligibilité leur ayant été confirmée par le gestionnaire locatif du propriétaire-bailleur, ils se permettent alors de lui demander quel loyer sera appliqué au logement convoité : 548.1€ maximum.

Autrement dit, du fait de la loi Pinel, le propriétaire-bailleur d’Ambre et Jules ne pourra pas légalement leur imposer un loyer mensuel supérieur à 548.1€. À titre de comparaison, le marché immobilier privé, hors Pinel, affiche un loyer médian de 12€ du mètre carré (données Ouest-France) : c’est 1.85€ de plus au mètre carré que dans le cadre du dispositif d’État. Aussi, pour une location non éligible Pinel, Ambre et Jules auraient pu se voir imposer un loyer mensuel de 600€. En somme, le couple réalise une économie annuelle de 622.80€ du fait de loger dans un bien immobilier Pinel.